1.借款抵押房屋合同范本

【买卖抵押房屋的合同效力】本人在开炫事务所实习期间，客户咨询了一个法律问题，即未征得抵押权人同意时，此时房屋所有权人出售房屋，并与第三人签署了商品房的买卖合同，请问该买卖合同是否有效？有无可能被撤销？经法律分析和案例学习，本人认为未经抵押权人的同意，出售房屋的买卖合同合法有效。

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理由如下：一、关于合同成立和生效的规定根据合同法的规定，合同的成立有四个要件第一，当事人具有相应的民事行为能力；第二，缔约人的意思表示真实；第三，不违反法律或社会公共利益；第四，合同标的须确定和可能同时，根据《合同法》第四十四条规定，除约定生效条件和生效日期的合同外，依法成立的合同，自成立时生效。

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 合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的有效条件合同的效力是存在于缔约方之间的相对权利义务关系，因而对合同外第三人不产生效力结合本案分析，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，为合法有效，且自签订之日起生效，不受具有抵押权的第三方影响。

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二、关于抵押物的处置根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外不得转让抵押财产就是抵押期间不能发生抵押财产物权的变动只对合同能否继续履行、能否办理房屋所有权转移登记产生影响但房屋的买卖合同仍然有效，抵押人应在签订房屋买卖合同后清偿债务或者受让人代为清偿债务消灭抵押权。

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同时，根据抵押合同第六条第三款，抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、出租、转移、转让、承包、赠予、再抵押、托管、以实物形式联营、入股或以其他任何方式处置抵押物因此，被登记抵押权的房屋在未经抵押权人的同意时不得转移所有权。

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只有在抵押权人书面同意、受让人愿意代为清偿债务或者抵押人提前清偿债务的情况下，所有权才能进行转移，即将房屋所有权转让给买受人三、关于可撤销合同的分析根据《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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根据法律规定，合同无效须满足以上任一条件，房屋买卖合同并没有满足以上任一条件，损害国家利益或者公共利益，所以合同依然生效同时，根据《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

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一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销根据法条，结合本案，该买卖合同签订不存在无效或可撤销的情形，因此成立且生效购买房屋一方因卖方的履行不能无法获得房屋的所有权，构成履行不能，属于违约行为，可以根据买卖合同的相关条款，要求卖方承担违约责任。

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综上，未经抵押权人同意，抵押房屋买卖合同有效，也不是可撤销合同。抵押权人仍可行使抵押权，导致房屋无法过户的，买受人可向出卖人主张违约责任。

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