1.办理房产解除抵押

郝某与某市场投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷案——寿县法院保护消费者权益典型 案例一关键词 合同 置换协议 全面履行 继续履行 违约责任裁判要点双方签订的房屋买卖合同与置换协议，系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2.办理房产解除抵押需要什么资料

购房者履行了全部购房款的给付义务，且已经入住；同时因该房屋已经符合交付条件寿县某市场将已售的房屋抵押给银行，没有按照双方约定为郝某办理网签手续及办理不动产登记证书，已构成违约应当承担继续履行合同义务并违约责任。

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相关法条《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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基本案情郝某向本院提出诉讼请求：一、依法判决寿县某大市场依约履行合同,解除郝某购买的1#014号商铺(价值1，611，260元)的银行抵押,庭审时对解除银行抵押的请求予以撤回，为郝某办理商品房买卖合同网签手续和办理不动产权登记，并自2022年2月28日起按日按购房总额万分之0.1计算违约金直至寿县某大市场协助郝某办理不动产权证之日止;二、本案诉讼费用由寿县某大市场承担。

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事实与理由：郝某于2017年12月25日和寿县某大市场签订《商品房买卖合同》(预售),约定以1，245，785元购买寿县某大市场寿县某大市场*号商铺,郝某首付625，785元,按揭贷款620，000元其后因寿县某大市场延期交付商铺,2020年5月2日经原寿县某大市场协商,将郝某购买的*号商铺置换为**号商铺,在原寿县某大市场双方签订的《郝某*号置换**号铺协议》中寿县某大市场告知郝某该商铺目前为抵押状态,抵押期限至2022年2月28日,并承诺寿县某大市场在抵押到期后30日内,完成该房屋商品房网签合同手续,逾期办理寿县某大市场按照买卖合同约定承担违约责任并支付违约金。

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2020年5月12日,原寿县某大市场签订**商铺的《商品房买卖合同》,郝某一次性交付购房款1，611，260元其后郝某入住该商铺,但2022年2月28日,寿县某大市场再未告知郝某的情况下又和银行续签了抵押协议,郝某知晓后要求寿县某大市场履行合同义务,但寿县某大市场却说抵押又不影响使用为由拒绝解除房屋抵押。

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寿县某大市场行为严重侵害了郝某的合法权益,现特具诉状,请求支持郝某的诉请寿县某大市场辩称：郝某陈述基本属实寿县某大市场因疫情遭遇暂时性经营困难，属于民法典中规定的不可抗力根据双方签订的置换协议，关于延期交房的约定，要求寿县某大市场承担违约金的请求不予支持。

9.办理房产解除抵押需要多久

法院经审理查明：2017年12月25日，郝某与寿县某大市场签订商品房买卖合同,合同约定了面积、单价、购房款由于寿县某大市场延期交房，其后郝某与寿县某大市场于2020年5月2日签订置换协议，约定郝某申请解除上述商品房买卖合同，置换成另一处商铺,约定了房屋单价、总购房款，协议约定了“寿县某大市场在收到该款项后给予郝某房屋钥匙用于临时使用，待该整体交房后，双方再办理完整的房屋交接、进驻装修等手续；寿县某大市场承诺至2022年2月28日后30日内,完成该房屋的商品房网签合同手续,逾期办理甲方按照买卖合同约定承担违约责任并向乙方支付违约金”。

10.办理房屋解除抵押

2020年5月12日,郝某与寿县某大市场签订涉案商铺的商品房买卖合同, 合同约定了单价、面积、总价款、支付时间，交付房屋时间、办理登记备案手续，合同还约定了“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，……，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。

”另查明，2020年5月20日，郝某向寿县某大市场支付了全部购房款案涉商铺于2020年9月30日交付郝某入住经营使用,至今未办理商品房预售合同登记备案，郝某更未能取得房屋所有权证书再查明，涉案商铺已经进行竣工验收与备案。

案件审理过程中，发现案涉商铺被寿县人民法院查封中，郝某向寿县人民法院提出复议申请，认为寿县人民法院(2021)皖0422民初6605号之一民事裁定书作出对涉案商铺查封错误，请求撤销该裁定书，解除对涉案商铺的财产保全。

本院于作出(2021)皖0422民初6605号之二民事裁定书，解除了对涉案商铺的查封裁判结果寿县人民法院于2022年12月8日作出（2022）皖0422民初2836号民事判决：一、寿县寿春某综合大市场投资开发有限公司于本判决生效后三十日内为郝某办理商品房买卖合同网签手续及协助郝某办理不动产权登记，并自2022年4月1日起按日按购房款总额万分之0.1给付违约金至办理不动产权登记之日止；二、驳回郝某的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未提出上诉，判决已发生法律效力裁判理由法院生效裁判认为：依法成立的合同，受法律保护本案中，郝某与寿县某大市场签订的涉案商铺的商品房买卖合同与置换协议，系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

原告履行了全部购房款的给付义务，且于2020年9月30日入住该房屋；同时因该房屋已经进行了竣工验收与备案但被告自2022年2月28日后30日内未完成案涉房屋的商品房网签合同手续, 亦未能在该商品房交付之日起270日内办理房屋所有权证书，被告已构成违约，故原告诉请被告为其办理商品房买卖合同网签手续和办理不动产权登记的请求，本院予以支持。

原告主张被告按日按购房总额万分之0.1计算违约金直至被告协助办理不动产权登记之日止的请求，符合约定，本院予以支持；但原告主张自2022年2月28日起算，不符合协议约定，本院不予支持，起始时间自2022年4月1日计算。

典型意义开发商向银行提供抵押之前，已将本案房屋出售给购房者，开发商与购房者签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但购房者已经支付价款并实际占有房屋作为专业金融机构，银行应对房屋的租住情况进行充分现场调查，以查明房屋所有人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

实务中，开发商为了进行融资，经常在房子还没盖好时，便以在建工程作为抵押物向银行申请贷款，这就是房地产抵押贷款，而这种贷款指的是银行以借款人或者第三人所有的房地产作为抵押物发放的贷款当贷款期限届满后，贷款人不偿还贷款时，银行有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

如果房屋出售后，因开发商擅自将房屋又进行抵押贷款，属于严重违约行为，购房者有权要求履行合同义务并支付违约金如果已售房屋被开发商抵押，因开发商银行抵押登记不解除，会导致购房者无法办理合同备案及产权登记手续，未来还可能陷入复杂的债权纠纷中，一旦开发商还不了贷款，银行就会行使抵押权，对房屋进行拍卖、变卖，而购买者只能提出执行异议，平白增添了当事人的诉讼成本和时间成本。

原标题：《寿县法院发布保护消费者权益典型案例（一）》

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