1.电子抵押贷款

恭喜你发现这篇办理银行抵押贷款的超级无敌大干货！【2023年 钱老师全新改版】全文从5400字增加到12000字很多人在私信和付费咨询我时，给了我“专业”“靠谱”的赞赏，很感谢大家的认可所以我又花了1整天时间，打磨这篇置顶文章，为的就是让你。

2.电子抵押贷款需要找受托方吗

必须有收获因为我希望，如果你要办理房产抵押贷款，请花几个小时，反反复复仔细阅读这篇文章胜过你花几万元，请个二流中介，帮你把业务办得七零八落如果你有其他关于贷款方面的问题，也欢迎阅读我的系列文章沪上银行钱老师：钱老师的银行贷款科普知识目录：所有重点文章都在这里【更新至2023年2月20日】

3.电子抵押贷款可靠吗

我是钱老师，上海地区银行15年信贷负责人工作经验，从事中小企业及个人的贷款申请、审批、管理工作话不多说，我们现在开始“相信我，抵押贷款千万不要自己乱申请”在写正文之前，我先举一个自己工作中的案例

4.电子抵押贷款怎么操作

2022年11月，上海的二套房按揭贷款年利率为5.35%我的朋友丁先生，710万，十年期，年利率3.35%利差整整2%一年同样一笔贷款，给他每年省下超过14万的利息十年省下整整140多万，真金白银的现金。

5.电子抵押贷款流程

这都是银行白送你的钱（另外我还给他配了一笔300万无抵押信贷，利率也是3.35%，这是拿特批的利率，就不单独说了）并且，批复到放款，仅用7天，我帮他把一笔抵押贷款就弄完了丁先生作为一个贷款小白，也曾经在各家银行和中介之间，踩坑踩得满头灰。

6.房产电子抵押贷款

找银行，都不知道哪家银行有什么贷款产品，利率如何，期限如何，找谁办理都不知道；找中介，都不知道哪个中介跟他讲的是真话，说好的1%服务费结果变成10%，什么都没做先交1万定金跳坑之前，他总算想起该给我打个电话…。

7.电子抵押是什么意思

在我从业十多年的工作经历来看，个人及普惠金融领域的贷款（包括抵押贷，消费贷，个人信贷，企业无抵押贷，个人按揭贷等），仍旧是以抵押贷最为复杂，受众面最广一笔抵押贷款，是否做的满意，利率、额度、还款方式、放款便捷、贷后管理，都是要考虑的因素；。

8.电子抵押证

选哪个银行，选哪个产品，甚至哪个支行，哪个客户经理，用什么进件方式，都会产生不同的结果但是面面俱到又是不现实的，普通人不可能为了一笔贷款，投入无限精力所以我把抵押贷款的要领分为了2类，专业维度 & 普通维度。

9.电子抵押登记

。我先贴几个自己在日常工作中整理的文件和过往材料。

10.电子抵押权证

抵押贷款要素的思维导图

日常维护的本地银行产品信息

单家银行的产品细节

光工商银行一家银行，微信就需要对接近20个各部门老师我属于专业维度，作为专业的银行业务从业者，我需要很了解上海几乎所有银行的产品细节，然后去解决疑难杂症的问题；大部分人属于普通维度，作为有实际需求、但不甚了解的圈外人，最需要做的是在有限时间、有限精力、有限资金条件下实现

最优选择以下正文，就是为实现普通维度下的最优选择而写强烈建议收藏和反复阅读抵押贷款，真正的名称叫做“抵押经营贷”，区别于购房的按揭贷款，和无抵押的消费类贷款，抵押贷款最大的区别，在于其资金用途是企业的经营。

，而非其他由于其额度高，利率低，还款方式多样，审批简单，是一款居家旅行、出门防身之利器，用过的人都说好（银行另有一种“抵押消费贷”产品，金额低且利率高，受众范围太小，此处不作详细介绍）那我们就通过以下几点，来了解如何办理一笔优质的抵押贷款。

抵押贷款的前提条件抵押贷款的产品区别抵押贷款的申请流程抵押贷款的放款及贷后工作银行产品信息汇总抵押贷款的前提条件这篇文章里我们尽量说人话言简意赅地说，抵押贷款在申请阶段，银行会审核3个核心要素，公司，人

，房划重点，一定要记住“公司 人 房”三要素！所有的审核都围绕这3点展开公司：公司成立一年以上，抵押人或实控人，已入股一年以上公司是否有实际经营，有银行流水，有纳税开票公司是否有异常经营，例如工商年检过期，未决司法诉讼，行政处罚，经营异常信息。

公司股权是否属于内资企业公司属性是否为有限责任公司，一人有限公司，个人独资企业，个体工商户等公司经营范围是否符合实体企业贷款要求公司规模是否属于工信部中小微企业公司征信情况和负债情况我们聊聊公司首先我们要知道，抵押贷款是一种“经营性贷款”，前提就是贷款人名下有公司，资金用于经营。

那么我们就会遇到3种情况：本身有公司且经营的，本身有公司但不经营，本身没公司在办理难度上，没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营所以在普通条件下的抵押贷款，首要考虑的事情不是选什么银行，而是去购入一个空壳公司

因为如果没有公司这个主体，抵押经营贷就无从谈起有些中介说可以通过个别途径不办公司，这些是特例，但95%的情况下，一个入股的公司是起码需要的那么银行对于这个公司，有什么基本要求吗？首先在成立年限上，起码满足。

成立一年的要求（这也是为什么我说要购入公司，而不是注册公司注册的话成立年限从0开始，是至少需要养一年才能办理贷款的）另外有些红线要求，不能逾越比如公司不能有未结诉讼，不能有行政处罚，不能有现有贷款逾期，不能有注销、吊销等异常情况，不能有银行冻结账户。

在满足这些基本要求后，各家银行对于公司的要求，就各自不同了有些银行看重经营，比如开票、纳税额、银行流水、报表利润；有些银行看重负债，希望尽量低的负债率、贷款笔数和金额；有些银行看重资产，希望公司有超额的资产覆盖，等等。

这些要求就必须因银行而异，这里无法展开详说而且银行产品一直在调整，也需要及时更新我举几个例子：PF银行在800万以内的贷款是不看流水、开票的，但其对于负债率看的很重，负债率只能到70%；GF银行要求一定水平的经营流水，覆盖30%即可，但负债率可以达到100%；。

ZG银行入股仅3个月就可以办理，且可以通过提供报表，弥补无流水无开票的瑕疵，且利率在3.55%；更有一些地方银行，尤其以浙江的为主，很多可以做纯新公司，纯无经营，纯新产证的抵押贷款，但利率都普遍高到5.5%以上。

所以综上，最基本的是要有个概念，“尽量早准备个公司”然后根据不同银行，在自身符合的条件下，去满足其入件的最低要求人：实控人年龄（18-65岁），抵押人年龄，担保人年龄实控人及抵押人婚姻情况，国籍情况实控人职业情况，收入情况

实控人及抵押人征信情况和负债情况实控人及抵押人是否有其他异常情况（诉讼，刑事记录，银行黑名单等）再聊聊人人指的是实控人（包括其配偶）和产权人说到人我们肯定无外乎几个画像的要素，年龄，职业，婚姻，户口，征信，其他负面信息。

银行老师动不动就说，4证拿出来什么是4证？身份证，结婚证，户口本，房产证通过这4个证件，基本确立了你这个人，能不能做个合格的借款人，合格的产权人（不是说有房子就可以抵押，要产权人达到要求，才会认可房子）。

我们挑其中几个常见出问题的要素来说说A) 年龄：年龄也分好几种，最严格的银行要求，是贷款人年龄在22-65岁之间最低的22岁，基本所有银行都一致，不去讨论最高年龄，有些银行可以放开到70岁，我办的业务经常可以最高到80岁。

另外产权人的年龄也是一个限制，大多银行控制在18-70岁（产权人的问题我们到“房”的部分再细聊）B) 婚姻：婚姻简单起来很简单，麻烦起来很麻烦简单的情况3种，单身，已婚，离异【单身】最简单，没有婚姻史，在银行填写单身证明即可，因为民政局也不是全国联网，其实无法调取实时的婚姻信息（但千万不要瞒报，已婚报未婚，这要出大问题的，切记）。

【已婚】也简单，双方出面签字，带好结婚证，该怎么办理怎么办理，常见流程；【离异】也不麻烦，带好离婚证+离婚协议，注意离婚协议务必上面列明财产分割（尤其是这套抵押房的财产分割）有时候我们情愿做离异胜过已婚，毕竟一个人办，更简单么。

复杂的情况，有这几类：已婚的但没法共同签字的，不管是不想让老婆知道，还是人在外地或者国外没法签字（外地去公证处办公证，国外去大使馆办公证）；在国外领证或者离婚的，这种很麻烦，国内不认可婚姻，如果大使馆不出材料，就无法证明其婚姻属性；

还有个麻烦的叫丧偶，如果之前没做过财产公证，可能有一大堆亲戚可能跳出来，说对于某财产具有份额婚姻也就主要以上几种情况，大部分人都不会很奇葩，正常办理就行C) 职业：这个问题不大，主要是有些人因为工作原因，无法入股公司（比如某些机构高管，某些公职人员）。

如果是一些敏感行业人员（公检法，军队编制，大律师，金融高管等），这些人因为能量很大，有些银行是婉拒不做的，因为万一坏账了，根本搞不过，也就直接放弃这种职业到了民间机构，更加难融资，强龙难压地头蛇么D) 征信及负面情况：

这个话题太大了，写个一万字也不为过什么征信“黑户”“白户”“花户”，什么“连三累六”，什么“五级分类”，绝对把你看晕了征信主要看3个，负债量，逾期数（金额，笔数，时长），查询次数但这玩意你看不准，每个银行要求都不一样，你怎么看？。

我的建议是，不要看这些，只要自己心里有个底这几年到底房贷、信用卡、银行贷款到底还款好不好，心中有个数如果知道征信还行，直接办；如果知道逾期不少，那就自己拉一份征信，给银行看自己研究到天荒地老，也不会有太多作用。

这玩意只有像我这样天天看报告的人，才能说出个道道来，自己没必要研究太多另外附加一个，如果有诉讼，有行政拘留等，甚至有案底，一定提前跟银行说，不要隐瞒，瞒不住的上周做了个单子，小伙子年纪轻轻20多岁，美国回来创业，拿妈妈房子贷款。

全部符合要求，最后提交前系统显示有刑事记录一下子彻底凉了一问才知道，当时回国时带了点“私货”，被抓了个现行，有了刑事记录小伙子压根没跟我提这事儿，我平时谈客户也不方便问句“你以前进去过吗”这类的话，最后偏偏......。

所以这块对我这种老江湖，都是个教训有这类历史一定要及时沟通，不要瞒，瞒不住虽然我调整了方案，让他把公司转股给他家人，重新入件，还是能获得批复但这也是多出来的折腾房抵押的房本上有老人（超65岁），或未成年人名字。

产证是否满一年房屋年龄是否30年以上房屋估价是否低于300万/面积低于50平米（仅限上海要求）房屋是否在外环外（仅限上海要求）抵押人全国范围是否有备用房房屋属性（住宅，商住，联列/独栋别墅，办公楼，商铺，厂房土地，经适房，动迁房等）

房屋是否含有按揭或其他抵押房屋是否有查封，违章搭建房屋使用权来源是转让或划拨等其他最后聊聊房房子上面几个问题，很清楚，可以对号入座产权人（年龄最主要，关系也很重要），房本登记日，房龄，产权属性，估值/面积/区域。

A) 产权人：最重要的是年龄，称之为“无老无小”产权人中：【有老人】难做（最严格的四大行，定义到65岁，有些银行定义到70岁，还有到80岁的）；【有小孩】更难做，只要有未成年人名字，95%的银行直接不做了。

因为未成年人的权益不得被侵害，银行无法处置该产权有少部分做的银行，会去掉未成年的份额（比如一家三口都在产证上，那就把房屋估值去掉33%，再做），还有极少部分神仙银行，可以不去份额就做，绝对简单粗暴，就一个字，佩服。

另外产权人与借款人的关系，也很重要一般要求是房产必须是借款人本身或直系亲属的（银行的直系亲属概念与民法典不同，只承认配偶/父母/子女，不接受亲兄弟姐妹的房产）另外要能够证明关系也很重要，你拿妈妈房子抵押，要能证明你是你妈妈的孩子。

一般通过户口本，或者出生证来证明，证明不了的，也是个麻烦事最后产权属于公司的，也是可以的，但必须以公司名义借贷这块不展开B) 房本登记日：这个本来不考，现在成为重点项目主要原因是2020年这波房价上涨，多少抵押经营贷的资金，都默默流入了房市......很大一部分骚操作，就是垫资全款买房，再抵押贷款去归还垫资。

这种操作可以参考我的其他文章，有详细介绍所以“房本登记日”成为了很多银行考量的重点出台政策的人也不是省油的灯，让你们垫资炒房？我就出个规定，房本未满一年的，不得抵押让你们垫资垫一年，看还有人敢这么玩吗？。

但这两年房市日益萧条，这条也渐渐被一些银行打破了，为了做业务开始睁一眼闭一眼C) 房龄：一般银行都能接受30年内建造的房子有些可以接受40年的老破小，因银行而异D) 产权属性：一般分为住宅/商住/联排别墅/独栋别墅/办公楼/商铺（沿街，内铺）/厂房/土地。

绝大多数人都是抵押住宅，这也是银行最接受的不动产品种如果是别的品种，就要看各家银行的喜好了有些爱办公楼，有些爱商铺，有些爱厂房但是有些特例情况，比如经适房，动迁安置房，这些就要具体情况具体对待E) 估值/面积/区域：

这个每个地区的要求各不相同，我把上海的做个举例给你参考上海部分银行的要求是，估值不低于300万，面积不低于40平米，区域不做郊县的奉贤金山崇明三地因为区域还涉及到一个抵押率问题，有些银行对于内环内房产，可能可以做到75-8成，外环外房产只能6成。

奉贤金山崇明3个区因为太远，大多市区支行不做，只能在本区内的支行办理在上海以外省市，也有同样的对应要求，就要看当地银行的政策了以上的“公司 人 房”三要素里的所有细节，汇集成这笔抵押贷款的审批标准银行并非要求每一项都符合要求才可以批复贷款，但是，所有超出这些限定标准的，都将成为申请贷款的限制条件。

我举个简单的例子，张三去银行申请抵押贷款，他所抵押的房产证上，有其父亲的名字，其父已70岁在上海，近80%的银行，会要求产权人的年龄控制在65岁假设原本有10家银行可以办理，现在因为这条的限制，只剩下2家可以申请了。

如果张三的公司是个空壳公司，没有任何流水，那就要在剩余的2家银行中，挑选有没有可行的银行常见的问题上述张三的例子，是我们办理抵押贷款中，常见的一些情况在钱老师的十多年业务实操中，基本上90%的客户，会因各种原因受限，花费很多精力时间，却难以找到合适的银行。

例如，要办理抵押贷款时，你名下有公司吗？注册在本地吗？公司有经营流水，能覆盖贷款本息吗？你的征信好不好，产证上有没有老人或小孩的名字？房产是否有按揭未还，或刚拿到产证？所以总结下来，我们遇到的最大问题，其实是银行在挑选客户，而不是客户挑选银行。

真正符合上述所有要素的客户，公司情况好，个人情况好，房子情况好，那他可以挑选任一银行的任一产品，估计也不会有兴趣来看我们这篇文章抵押贷款，难就难在这2点：你不清楚自身的资质，到底哪些属于瑕疵，哪些属于优势；对于这些瑕疵和优势，我该挑选怎样的银行。

2. 你也不清楚自己到底想要什么，只知道要“最低利率”，但除了利率以外，你考虑过什么样的还款方式最适合你，多久的期限最好，如何放款能够高效使用资金吗？所以，在阅读完本文之前，我们一般会怎么做呢？常见的解决方案

其实在客户质朴的思路里，办理抵押贷款就是：我有房子，抵押给银行，银行给我钱但现在你读到这里，其实已经明白，抵押贷款远远没有这么简单对于大部分客户而言，他们怎么解决上述的问题呢？他们说，我会多试几个银行我听到的最多的回答是：“我认识不少银行的人，已经问过好几家了，有些说可以，有些说不行，有些说你先来申请，我争取帮你批出来。

”钱老师想说，这个方式效率极低，而且存在很大隐患，但大部分人的确是这么干的，甚至市面上的普通中介，也会协助他们这么干这种“多头同时授信“的方法，会在极短的时间内增加大量的征信查询次数，有可能一周之内摧毁一个人累计多年的良好征信记录。

这里篇幅有限，我们不展开讨论细节，但请你千万不要这么做正确的解决方案正确的解决方案只有一个，就是了解熟悉银行要求，争取一次申请通过所以在申请抵押贷款前，与其多试几家，不如多问几家其实看完上文，拿着上述的“公司 人 房”3要素，比对自身条件，仔仔细细地与银行客户经理询问清楚。

也许之前你不知道该问些什么问题，现在就可以很有针对性地提问了然后明确在全市范围内，有哪几家银行基本可行，再做进一步的决定当然对于银行的要求，熟悉起来还是有相当难度的好，第一步总算完成了，当你入围了几家银行的审核要求，接下去就是如何挑选合适的银行产品了。

抵押贷款的产品区别当我们说到2个银行的不同贷款产品时，第一反应基本都是“哪家银行的贷款利率更低”？是的没错，贷款利率直接决定了你的资金成本，是非常重要的考量因素，但，绝不能是唯一的考量因素钱老师在这里总结概括了以下几点，作为挑选银行产品的要素。

A. 利率注意是实际利率，非名义利率，非费率银行标出的利率均为年利率在利率问题上要注意2点：第一，低利率是不容易获得的低利率意味着银行让利，也就是说，要么你给银行提供了额外的收益（买个保险，买个理财），要么就是你资质特别好，风险特别低，银行愿意降低收益来确保资金安全；。

第二，利率有时在某些条件下，故意被一些中介混淆视听尤其是还款方式为“等额本息”下的实际利率，和以“装修贷”为典型的“费率”，会让很多人错以为获得了极优惠的低息贷款可以看我的这两篇文章作为参考：沪上银行钱老师：房贷的等额本息如何计算。

最近办了建行装修贷，想知道这里面有没有坑，有的话指点一下，避避坑?B. 还款方式这一点的重要程度，有时甚至高于利率，直接决定了借款人的现金流模型所以还款方式必须尽可能满足自己的资金规划一般有先息后本，等额本息/金，随借随还，不规则还本付息等方式。

记住一点，最好的一定是“随借随还按天计息”但这块还款方式，基本上都是银行设计信贷产品时设计好的，并不能根据你的要求随意变更另外市面上有种很流行的“气球贷”，其实原理很简单（比如借款3年，授信20年），就是按照20年的等额本息还款，但是到了第3年底，要求剩余本金归还一次。

这种方式并不新鲜，为的就是银行风险降低，让你每期归还少量本金，可以监控你的还款能力；同时你又觉得还款压力不至于很大，大家都可以接受C. 期限分为授信期限和借款期限【授信期限】指银行给你这笔额度的最长期限，一般也同等与抵押的期限。

【借款期限】是单笔放款后，该笔贷款的最长还款期限这两者概念不能混淆例如，批复为授信一笔100万元10年期贷款，3年一还本也就是说，这笔授信的总期限是10年，房产抵押给银行的期限也是10年但100万元放款后，每月付息，到第3年底就需要归还本金100万元。

在银行进行审核后，可以再次给予提款100万元，期限再次是3年前文气球贷的案例，也同样是授信20年，借款3年的所以中介如果张口闭口跟你说，给你4%的利率，期限20年，你要多问一句，这个期限到底是授信期限，还是借款期限？。

（要知道做3年期，很多银行可以给4%；要是做20年，中间不还本金，还要给4%利率，估计工行都要吐血）D. 放款方式一般分为单笔放款，多笔放款和随借随还【单笔放款】，多见于传统银行模式或等额本息/金还款模式，授信金额批复后，一次性将全额放款。

【多笔放款】，多见于线上放款，借款人可以在网银或手机app端，分多次多笔放款，提高了用款灵活度【随借随还】，本质也是多笔放款，并且接受还款后再次放款，充足利用额度E. 放款途径这点极其重要，因为绝大多数人并不了解什么叫“放款途径”，往往等到准备放款了才被告知。

放款途径不好，贷款批得出，资金用不到放款途径一般分为受托支付或自主支付【受托支付】意为银行根据借款人的委托，直接将款项打给第三方个人或企业【自主支付】意为借款人可以自主支配贷款，随意支付绝大多数银行只接受受托支付。

这里面的门道其实很多因为银行根据监管要求，绝大多数情况必须将款项打给企业的供应商，不得由企业或借款人自行使用，所以当借款人本身对资金另有他用时，就需要寻找合适的银行这个问题极其重要，但又很敏感，我们留在第4点“放款与贷后工作”阐述。

F. 贷款主体不同的银行有不同偏好，有些喜欢由实控人（抵押人）作为贷款主体，由个人申请，个人账户还款，也只记入个人征信另一些银行喜欢由企业作为贷款主体，企业申请，企业账户还款，登记进企业征信一般来说偏好个人申请较多，流程简便，且申请要求相对较低。

尤其是对于普通借款人，并没有复杂的股份结构和借款主体时，最好还是以个人作为借款主体为宜以上6点，基本就是选择哪家银行办理的决定要素不要认为名气大的银行才是好银行，银行不分大小，合适的才是最好的抵押贷款的申请流程。

抵押贷款的申请有一套完整的流程，如下：准备资料 - 提交申请 - 下户尽调 - 贷款审批 - 出具批复 - 签约合同 - 预约开户 - 办理抵押 - 银行放款知乎上大多数文章都在大谈特谈流程，相反，钱老师

不建议太多关注流程，因为这本身就是银行客户经理的本职工作你只要跟着流程走就可以我把流程中的几个专业词汇介绍下，以免出现理解偏差：【资料】资料请务必以银行的材料清单为准！千万不要网上看个帖子，就按照这个准备，每个银行都有自己的材料清单，不是统一要求的（当然前面说的4证原件，肯定是需要的，提前准备好）。

【申请】这里的申请分好几种，最常见的是去银行网点填写申请表，纸质申请；有些银行可以在APP端在线申请，并会直接出一个预审结果（预审不通过就意味着直接拒了），通过后再提交纸质文件【下户】传统的下户分为企业核查+不动产核查，企业核查就是客户经理前往公司拍照，证明经营真实性（这块反正也有很多套路可以包装）；不动产核查就是抵押物拍照，很多银行现在接受客户自己拍照上传（注意事项看下面的注意点A）。

【审批】审批时候不用管，就耐心等待，但要问清，是否会有风控人员来电核查如有，务必向客户经理问清注意事项，务必手机畅通，不要拒接陌生电话遇到过很多次，风控n个电话过去都没人接，风控生气了直接拒单的情形【批复】

批复是银行内部文件，一般不对外公布，有纸质有电子版主要作用是风控人员认可该贷款已批，在批复上会列明批复额度、期限、还款方式和放款要求等（比如必须将xxx房子抵押给我行，xx人另做担保，作为放款前提）有些批复也会列明利率（有些银行的利率由风控定，有些由主办行行长自己定，所以批复上不一定会有）。

并列明放款路径（有些银行放款由放款审核岗审核，不由风控审核，所以批复上不一定会有）最好问清，放款路径由谁确认（这部分详见下面“抵押贷款的放款”）【签约】签约一般是客户先签空白合同，银行再拿去盖章这时务必注意一些合同细节，因为你所有的贷款要素，基本都提现在合同里了。

比如额度，期限，还款方式，以及你所有的权益和责任有时候合同里没有利率，也是正常的，有些银行的利率会提现在放款单上（客户每提一笔款，会有一张放款单，这张单据上会有你的该笔放款的利率），可以先问清【开户】如果是个人贷款，可能在申请环节已经网点开户完成；如果企业贷款，一般在批复出具后再开户（毕竟企业开户太麻烦，怕批不出白用功）。

这个户是作为未来还款用的，以后每月的利息已经对应本金，就归还到这个户头中，银行会自动扣取【抵押】抵押就是所有产权人，带好身份证以及产证原件，与银行客户经理一起（客户经理会带好抵押合同），前往房屋所在区域房管局办理抵押登记。

如果你这是一抵贷款，请务必事先撤销前手的贷款；如果是二抵，就不用管有些银行比较啰嗦，会再要求办理委托公证，或者强执公证，反正跟着银行的操作就行，注意费用都由银行承担抵押完成后（有些区域1天就完成，有些则要1周），房管局会出具一份“房屋他项权证”（俗称他证），证明房屋已抵押给银行。

【放款】银行拿着他证，就会回银行放款一般是出他证后的1-3天这块具体看后文“抵押贷款的放款”部分有几个注意点，我列一下：A. 提前准备一套抵押物房产的照片，尤其是出租状态的（每个房间+室号门牌+楼下门牌+小区门牌）。

B. 产证原件一定要提前找出来，千万别批好了发现产证找不到了！（老的绿本产证可能有密码封，也务必找出来）C. 最好办理前拉一份征信记录（包括配偶和其他产权人），不要在多个银行签订征信授权书，让银行去调取征信。

D. 时刻多问一句客户经理，“材料齐了吗”“在审批了吗”“需要谁到场”“要带什么证件”“谁去办抵押，谁去拿他证”“放款放到哪里”“多久可以放款”“放款还需要什么材料”“可不可以提前还款”......E. 如果房产还有按揭，计划批复后归还按揭撤抵押的，务必提前与按揭银行预约还款和撤押，这个步骤经常时间非常久。

F. 需要过桥的，提前找好过桥资金方然后钱老师再啰嗦一下，把每个流程的大致时间列出来：准备材料+提交申请+下户尽调：3-5个工作日贷款审批：1-10个工作，根据银行产品特征决定出具批复+银行出合同+签约合同+预约开户：2-5个工作日，有些银行磨叽的敲章敲一周也可能。

办理抵押：5个工作日（上海地区）领取他证+银行放款：1-5个工作日所以综上，请你提前至少1个月时间，作为抵押贷款的准备！抵押贷款的放款及贷后工作终于到了放款环节，成败与否在此一举不要小看了放款和贷后管理，太多的客户批了贷款，却放不出去，甚至放了款却违规操作，因贷后管理疏漏被银行抽贷，强制还款。

钱老师的日常工作中，遇到的90%以上的小白客户，都会问一个问题，贷款放款是打到我的个人账户，还是我的公司账户呀？抱歉，2个答案都是错的因为“贷款用途”才是决定放款途径的唯一要素举个简单的例子，张三有公司A，其个人（或A公司）获批了一笔100万元贷款，用途为日常经营用途（注意，这是抵押经营贷合规且唯一合规的用途）。

根据用途，张三的这笔贷款，一般仅限于支付货款/支付员工工资/支付租金等日常运营所以当张三需要向一家B公司采购100万元货物时，银行收取AB公司的购销合同，然后替A公司支付了这100万元货款，资金进入B公司账户。

从头到尾，张三或者A公司，没有机会触碰这笔资金这就是银行作为贷后管理的要求，也是贷款环节最后一个难点对于张三，如果他希望有别的用途，甚至经营以外的用途，比如用于M房，那该怎么办？我先罗列下银行普遍接受的4种放款的模式，再逐一分析下利弊。

A) 受托支付至对公账户这是最合规也是银行最愿意看到的方式当然反过来说，也是借款人最不喜欢的方式你明明是要M房，要投资，要拿钱做各种操作，结果，银行一把放款到B公司了？！然后怎么办，钱怎么取出来？对公账户的进出账怎么记账？如果计收入，要不要开票，开个票的成本比银行利率还高？

所以除非是资金用于真实经营，绝对绝对，不要选择受托至公账的银行！这一点，在申请贷款前就务必问清！不要听中介的，直接问银行！B) 受托支付至法人股东账户这种是银行为了与客户妥协，衍生出的折中模式，也是大部分借款人普遍能接受的放款模式。

方法就是放款到了B公司的法人或股东的个人账户既然放款到个人，就天然免去了开票的成本和要求当然对于借款人来说，必须要提前准备个熟人，来帮你收这笔款，而且这个熟人必须是公司股东或法人C) 受托支付至纯第三人账户。

这种方法就很流氓了相当于银行对你说，你给我个活人的账户，我就帮你把款打过去这种骚操作在如今的银行圈已经极其罕见了，因为以前这么做的银行，大多都被罚得妈都不认得了......当然，对于借款人来说，如果遇到这种宝藏银行，果断收藏，果断操作。

D) 自主支付至借款人账户这种方法现在仅限于100万以内的放款，但抵押贷因为是大额借款，大多数不适用而且即使是自主支付至本人账户，未来用款时，还是要提交相关的用途凭证好了，我们基本说完放款这一环节了放款看似容易，其实是极其考验的一步。

普通人都注重“贷款是否批的出来”，以此看待做贷款的水平高低；但对于我这种业内人来说，批不批的出来，我可能聊10分钟就心里门清，哪家银行，多少额度，什么利率，怎么还款我考虑的最多的，其实是“怎么放款”只有放款放的好，用款才用的舒服，省心，没有后遗症，不会被抽贷。

你如果找一个上个月还在卖房子的中介，叫他帮你操办贷款，到时候放款放得钱都不翼而飞，就知道有多苦了最后给看到这里的朋友一个彩蛋如果你是买房而抵押贷款，可以阅读我的专题文章：沪上银行钱老师：【钱老师贷款买房专题】总结《抵押贷款买房》。

这个系列文章一共有10篇，绝对的宝藏科普，可以解决你买房贷款中的所有困惑你翻遍知乎也找不到如此的专业文字附 银行产品信息汇总2023年上海地区银行优势产品，仅供参考：（更新至2023年2月，无法列银行名，会被举报营销请谅解）。

经营抵押贷银行A：年利率3.35%，10年授信1年一还本，支持随借随还，最高额1000万经营抵押贷银行B：年利率3.6%，10年授信3年一还本，支持随借随还，最高额3000万经营抵押贷银行C：年利率3.65%，3年授信3年一还本，最高额1000万，抵押当天放款

经营抵押贷银行D：年利率3.65%，3年授信3年一还本，最高额1500万，可不看流水经营抵押贷银行E：年利率4.05%，3年授信3年一还本，最高额1000万，可做新产证新公司经营抵押贷银行F：年利率3.6%，20年授信3年一还本，最高额3000万，可做二次抵押

撒花！2023版《银行贷款需要什么条件 -- 抵押贷款流程》终于完工！希望这篇文章能解答你办理抵押贷款时的主要问题再次诚恳地建议，本文请收藏及反复阅读花几小时反复读几遍，胜过花几万元请个烂中介我是钱老师，上海财经大学毕业，美国注册管理会计师。

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